Покупка недвижимости в Сербии

Будьте бдительны!

Проверяйте фирмы-агентства на существование. Если обратились к риэлторам, по крайней мере, требуйте договор услуг и сертификат на оборот недвижимости(promet nekretnine), хотя эти сертификаты в Сербии раздают всем желающим. Обязательно требуйте называть стоимость объекта до просмотра, а не "всё потом", требуйте демонстрации объявления на публичном ресурсе, с реальной ценой. Это ваша безопасность. Не оставляйте мошенникам шанса! Их хватает и среди сербов, желающих очистить карманы "богатых русов", как и любого иностранца.

Также можно воспользоваться услугами адвокатов по недвижимости.

С 1 сентября 2014 года начали работу специальные нотариусы, фиксирующие сделки с недвижимостью, контролируя их чистоту и неся материальную ответственность.

23 января 2015 года адвокатам вернули право составления договоров купли-продажи недвижимости, но регистрация сделки по прежнему происходит у нотариуса.

Стоимость заключения сделки в динарах
Пределы стоимости объекта:		Такса нотариуса
1	600.000	9.000
600.001	2.500.000	15.000
2.500.001	5.000.000	21.000
5.000.001	7.000.000	30.000
7.000.001	10.000.000	36.000
10.000.001	14.000.000	42.000

За составление предварительного договора, дополнение договора или расторжение договора взимается 50% от стоимости по указанной тарифной сетке.

В Сербии не существует специальных служб, подобных ФРС России, которые проверяют законность сделок и выдают свидетельства о регистрации - «зеленки». Подобные реестры недвижимости в Сербии в процессе создания. До 1 сентября 2014 года сделки с недвижимостью заключались в окошках госрегистраторов без проверки документов на подлинность и гарантий законности сделки. Этим активно пользовались риэлторы-мошенники.

Однако даже появление нотариусов не страхует от покупки проблемной, застоявшейся недвижимости, хозяева которой готовы на любые "откаты", и редкий риэлтор упустит такой шанс с приезжими, как, например, известный среди иммигрантов, мошенник Александр Трегубенков из inserbia.ru, обманом продавший нам нелегализованную квартиру в проблемном строении по завышенной цене, и не только нам. Именно поэтому мы настоятельно рекомендуем выбирать проверенного риэлтора-посредника, который заглянет во все углы, выявит качество постройки, особенности инфраструктуры и всевозможные нюансы, так как продать потом проблемный объект будет крайне непросто. Особенно это касается загородной недвижимости, продаваемой годами.

Вся собственность  в Сербии делится на зарегистрированную - «укниженную» и незарегистрированную - «неукниженную», но только укниженную можно продавать или покупать, по крайней мере официально. Укниженная собственность та, которая вписана в земельные книги, имеет информацию о владельце и находится в кадастре недвижимости со всеми соответствующими документами и разрешениями. Только легализованную недвижимость можно купить в кредит или заложить. Неукниженная недвижимость не имеет вышеизложенного. Многие неукниженные объекты построены нелегально или имеют неполный пакет документации и даже адвокаты ранее не брались за неё, не желая, в рамках закона, отвечать за возможные последствия приобретения такой недвижимости. Для иностранцев - это отказ в визе и другие не менее тяжелые последствия. Теперь же, неукниженная недвижимость, с недостающими документами, просто не пройдет нотариальную проверку.

Крупные агентства недвижимости Сербии, как правило, имеют опытных риэлторов и адвокатов и хорошо знакомы с нюансами сербского законодательства, являясь удобным инструментом для иностранца при поиске и покупке недвижимости, но в большинстве случаев не рассчитывайте на покупку по реальной цене и готовьтесь к традиционному завышению стоимости для "богатых братьев русов". "Белая" такса агентств недвижимости составляет в Белграде и большинстве городов Сербии — 2-3% от стоимости объекта с покупателя + 2-3% от стоимости с продавца.

Налоги.

При подаче документов на ВНЖ необходимо позаботиться о получении от налоговой службы штампа на договоре купли-продажи, подтверждающего оплату налога на передачу прав собственности или освобождение от него.

Налог на передачу права собственности.

Налог на передачу прав собственности должен быть оплачен после заверения договора купли-продажи. Этот налог платится только при покупке недвижимости на вторичном рынке и покупатели новостроек от него освобождены. Закон предусматривает оплату данного налога продавцом, хотя на практике его платит покупатель. Запрос на передачу прав собственности подается в течении 15 дней со дня заверения договора купли-продажи в суде в налоговое управление места расположения купленной недвижимости. Если этого не сделать, то налог все равно придется платить, так как копия договора отсылается в надлежащий орган и покупателя вызовут для исполнения обязательств. Размер налога составляет 2,5% от стоимости объекта. При оплате налога нужно учитывать, что государство может оценить стоимость квадратного метра выше или ниже рыночной, руководствуясь старым данным.

Налог на добавленную стоимость(PDV)

Этот налог, в размере 8%, платится исключительно при покупке новостройки напрямую у застройщика, так как таким образом становитесь первым покупателем конечного продукта производства строительной организации. Для нежилых помещений налог вырастает до 18%. Желательно сразу выяснять включен ли этот налог в общую стоимость.

---

livejournal